Investissements immobiliers

L’investissement immobilier reste un pilier dans une stratégie patrimoniale diversifiée.
Le gouvernement a mis en place certaines incitations fiscales afin de soutenir ce secteur ainsi que la réhabilitation de biens anciens.

 

Comme tout investissement, il est important de ne pas se laisser aveugler par un éventuel avantage fiscal. L’investissement doit avant tout être proposé dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale et adapté à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.

 

Immobilier direct

 

Le dispositif Pinel
Réduction de l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement, sous certaines conditions de location, de plafonds de ressources du locataire et du montant de l’investissement.

 

Les Monuments historiques
Tout déficit généré par ce bien, travaux de rénovation, charges et intérêts d’emprunt, est déductible annuellement du revenu imposable, sans plafond, à condition que le bien soit conservé durant 15 ans. Dispositif non concerné par le plafonnement des niches fiscales.

La loi Malraux
Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur les travaux de restauration limités à 400 000 € étalés sur 4 ans, en contrepartie d’une obligation locative de 9 ans. Les Intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Dispositif non concerné par le plafonnement des niches fiscales.

 

L’acquisition en démembrement
Vous achetez la nue-propriété et l’usufruit est acquis par un gestionnaire.
Durant la durée du démembrement (entre 15 à 17 ans), vous ne percevez pas de loyer et vous n’êtes généralement redevable d’aucune charge. A l’issue du contrat, l’usufruit s’éteint et vous récupérer la pleine propriété du bien, entretenu et valorisé. Par ailleurs, pendant toute la durée du démembrement, cet investissement immobilier n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

 

La location en meublé
Bail précaire, amortissement du bien, revenus déclarés en BIC… La location meublée présente de nombreux avantages. Il est toutefois important de respecter plusieurs règles (déclaration d’activité, inscription RCS…) et de vérifier si ce type de location est pertinente en fonction de la situation géographique du bien et de votre situation fiscale.

Immobilier indirect

 

Les SCPI dites de rendement
En investissant dans une SCPI de rendement, vous achetez des parts de différents biens immobiliers professionnels avec d’autres investisseurs. C’est la société de gestion, qui gère la SCPI, qui s’occupe des acquisitions et de toutes les contraintes de gestion locative.
Autres avantages des SCPI : mutualisation des risques locatifs, accessible sans notaire et pour quasiment tous les budgets. Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Les SCPI dites fiscales
Ces SCPI reprennent la quasi-totalité des fiscalités de l’immobilier en direct (Pinel, Malraux, déficit-foncier, Monuments Historiques). Comme la SCPI de rendement, les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. L’investissement est mutualisé (vous devenez propriétaire de parts). L’avantage est de pouvoir ajuster le montant de l’investissement « à l’Euro près ».

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